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買屋簽約時的正確步骤

發言人:藍狗


簽約時,務必要求出面簽約者為房子的所有權人。
  屋主本人親自出面者,可核對其身分記載是否與謄本記載相符,並確定年齡是否已達定成年,若其未達成年,縱為所有權人,依民法規定,「限制行為能力人未法定代理人之允許,訂立之契約,須經法定人之承認,始生效力。」
  若是由代理人出面之情形,除要求具所有權人授權書外,最好亦要求代理人出示身分證,及買賣標的之所有權狀正本以加強確認其授權之事實。
  一般在簽訂契約時,標的物的記載是委由地政士(俗稱代書)填寫,但簽約人還是必須要加以核對喔。最好在訂約前便確切清楚知道房屋座落地點,在簽約當日便可以對一對所有權狀及謄本上之記載是否一致,以避免不必要之失誤。
 再來就是標的物使用情況的了解,為了日後交屋順利,最好還是事先再確定、了解一下目前的使用狀況及附贈之物品。
  如果目前的使用人不是租賃關係,亦非屋主及其家居之情形,則使用人之地位將有曖昧之虞,在此情形下,宜要求賣方於訂約時註明該屋之使用狀況,並保證屆時如期交屋之記載,以免因屋主與第三人之利害關係影響到日後交屋時節外生枝。
  在頂樓之情形最常見到有增建之情形。看屋時,應洽詢並檢視增建物。訂約時,最好將增建物一併記載並說明清楚。
  抵押權是一種擔保物權,供設定之不動產對於該債權之受清償負有擔保責任,並不因抵押物所有權移轉而有所影響(白話一點也就說呢,如果A的房子因貸款抵押給甲銀行,現在A把房子賣給了B,那麼在A清償貸款前,甲銀行還是擁有這棟房子的抵押權)。
  一般房地產,因向銀行貸款分期償付者多有設定抵押權,在此情形,被擔保之借款額度為多少,可事前向銀行查詢,較不會發生問題,只要在自備款上斟酌即可。但例外的是在有設定第二順位抵押權之情形,由於謄本上所記載之擔保金額之實際數目,不易察知。此情形必須特別注意,並於簽約即有所約定,除要求賣方出示第二順位抵押權及其後順位抵押負債之憑據,且務必要債主切結說明讓抵押債務之實際金額。當然如果可能,最好能事先接洽該抵押權人請其提出借款憑證並說明金額較為保險。
  而為確保安全,已付款項必須小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅之餘額。
總之簽約請注意下列各項
(一) 調閱當日之謄本:
不動產物權依法律行為取得設定,喪失及變更者,非經登記不生效力。調閱謄本可以從中了解其他項權利登記情形,及有設定抵押或被查封情事,也以防中途產權因借貸設定而有所異動。同時對面積、權利範圍皆應逐一審核。
(二) 要求賣方出示所有權狀正本:
為另一種合法占有,雖不屬於「買賣不破租賃原則」,但為免將來催討麻煩,最好能請出賣人先行收回。
(三) 訂定各項義務履行日期:
各付款期及賣方相對履行之義務,若均訂定日期,則逾期未履行之一方已構成遲延責任而不待再行限期催告。如此一來可收督促之效,二來對於一方拖延應負的責任,亦有可供判定基準。
(四) 違約金:
債務不履行,主張行使損害賠償請求權之一方,對其損害範圍及程度必須負舉證責任。然而舉證責任之所在,常為敗訴之所在,為了方便起見,雙方若約明違約金,以為損害賠償之預定額,則可免除損害範圍及程度舉證之苦惱,同時亦可收惕勵之效而約束雙方不任意違約。
(五) 租賃契約之處理:
基於「買賣不破租賃原則」之規定,已租賃契約之房屋,縱使所有權人有變更,亦不影響承租人租賃約享有之權利義務。故買方簽約時,可與賣方有下列約定:
未到租金之收取與歸屬。
若有押金,押金是否移轉或從價金扣抵。
於產權移轉登記完畢後,對前二項事由通知債務人之責任歸屬。
若租約即將到期,是否賣方負責交屋以及承租人不按時交還房屋時,由何方負責處理。
(六) 瑕疵責任:
一般中古屋買賣,多以現況交屋為原則,若發現瑕疵而不事先主張,交屋即視同意接受。若遲至交屋時才要聲明權利,恐賣方不接受而因此產生糾紛。為此,除了事先檢查房屋本身狀況外,如發現瑕疵不妨在簽訂買賣契約時,約定修繕事項之責任歸屬。



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  • 發言人:冰焰

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    該公司口碑才是重點
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    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

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    所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
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    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準



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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


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    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
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    發言人:沈雅竹

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    發言人:熙珍

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    發言人:小麥

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