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[教學]購屋房貸十種類型

發言人:黃先生


購屋房貸十種類型


房地產商品購買門檻高,一般消費大眾在購屋過程中,通常都少不了接觸貸款這門課程。各大公民營銀行業者,原本就在房貸市場上投注不少心力;特別在卡債風暴後,消金業務明顯萎縮,更加強化了銀行業者對房貸放款市場的重視,推出越來越多、各有不同訴求與利率特色的房貸專案。或許您對時常聽到、在廣告上常看到的「指數型」、「固定型」房貸,還不至於太過陌生,但是您可知道「理財型」與「理債型」房貸有何不同?什麼是「保證保險型」房貸?「抵利型」房貸指的又是什麼?以下,本文將為您介紹十種市面上最常見之房貸類型。


一、 指數型房貸


所謂的指數型房貸,就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式,各家銀行各有不同的定義,最常見的是以中華郵政,或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值,因此每當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚。但房貸戶實際須負擔的利率,通常除了指標利率之外,還會視申貸人的個別條件,與抵押房產之條件,制定加碼、減碼條件。可以說,指數型房貸受定儲利率上下浮動之影響頗大。


二、 固定型房貸


從這款房貸產品的名稱,不難看出其最大的特色,就是固定式的利率。最大的好處,是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡,有效的規劃每月的財務收支。不過,台灣的固定型房貸,與美國等某些先進國家的固定型房貸,定義並不相同。美國的固定型房貸,真的就是「一價到底」;而台灣的固定型房貸,則通常只有固定某一段時間,以各公民營行庫現行推出的固定型房貸專案來看,固定利率期間,通常僅有前半年或首年,頂多三至五年,待固定期結束後,利率還是會有波動的可能性。


三、 理財型房貸


所謂理財型房貸,就是指除了一般房屋貸款外,還有一個循環透支額度,可以讓貸款戶在資金調度運作上,更加靈活;且還可隨借隨還,申貸額度又高,這些都是理財型房貸的優點。不過,也正因為如此,理財型房貸的利率往往比一般房貸,至少高出一至二%。如果您是個精明的投資人,可將借貸而來的資金,投入其他報酬率更高的投資工具,不妨考慮申貸理財型房貸。


四、 理債型房貸


理債型房貸就是以不動產為擔保品,整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說,就是以利率相對較低的房貸款項,償還利率較高的負債,是一種「整合負債」型的房貸產品。


五、 壽險型房貸


壽險型房貸,當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於,一旦承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,就可以優先作為清償房貸之用,避免不動產因無法按時繳交本息,而遭銀行收回。


六、 保證保險型房貸


至於另一種「保證保險型房貸」,則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足,導致申貸金額不敷需求時,即可利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司,可謂各取所需。


七、 抵利型房貸


抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金,但並非將存款領出、直接償還本金,存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸,卻可讓承貸戶因此減少利息支出,降低每月攤還金額或縮短還款期。此外,抵利型房貸最大的好處,就是當承貸戶在有需求的時候,仍可動用此一存款。


八、 回復型房貸


所謂的回復型房貸,則是指房貸戶已清償的房貸額度,將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時,可以直接動用,且有動用此一額度才會計息,是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。


九、 遞減型房貸


遞減型房貸的定價基礎,通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想,加碼利率為逐年遞減,也就是甫貸款的前幾年利率較高,但隨著還款時間增長、貸款金額漸減,利率也會越來越低。


十、 自辦政府優惠房貸


除了以上幾種主要房屋貸款類型外,相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」,與政府優惠房貸相同的是,均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準;不同之處則在於政府優惠房貸,加碼百分之O•八七五,而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度,目前則多介於百分之O•七七五至O•九七五之間。另一個不同之處則為貸款額度。政府優惠房貸規定北市貸款上限為二五O萬,其他縣市則為二百萬;但自辦優惠房貸通常最高可以貸到買價的九成。由於政府優惠房貸,每人一生中僅有一次申貸機會,如已無申貸政府優待資格的購屋民眾,則可考慮銀行自辦優惠房貸方案。


十一、 聰明選房貸方案


這麼多種類的房貸專案,究竟您比較適用哪一種呢?通常希望能掌握透明而公開的房貸計價方式之消費者,以及短期資金雖少,但未來將有充裕資金的消費者,不妨選擇隨定儲指標利率浮動的「指數型房貸」。若您的投資觀念較積極,本身亦有從事投資行為,在資金運用上較有需求的話,理財型房貸應是不錯的選擇;而收入固定,對於資金運用較不頻繁、需求較低的購屋人,則可考慮選用「固定型」或「抵利型」房貸。若有保險需求的民眾,則可參考「壽險型」或「保證保險」型房貸;當然,若您希望有一可隨時動用、隨時還款的管道,「回復型房貸」也是不錯的選擇。





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