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[教學]購屋房貸十種類型 |
| 發言人：黃先生 |
購屋房貸十種類型 房地產商品購買門檻高，一般消費大眾在購屋過程中，通常都少不了接觸貸款這門課程。各大公民營銀行業者，原本就在房貸市場上投注不少心力；特別在卡債風暴後，消金業務明顯萎縮，更加強化了銀行業者對房貸放款市場的重視，推出越來越多、各有不同訴求與利率特色的房貸專案。或許您對時常聽到、在廣告上常看到的「指數型」、「固定型」房貸，還不至於太過陌生，但是您可知道「理財型」與「理債型」房貸有何不同？什麼是「保證保險型」房貸？「抵利型」房貸指的又是什麼？以下，本文將為您介紹十種市面上最常見之房貸類型。 一、 指數型房貸 所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。但房貸戶實際須負擔的利率，通常除了指標利率之外，還會視申貸人的個別條件，與抵押房產之條件，制定加碼、減碼條件。可以說，指數型房貸受定儲利率上下浮動之影響頗大。 二、 固定型房貸 從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。不過，台灣的固定型房貸，與美國等某些先進國家的固定型房貸，定義並不相同。美國的固定型房貸，真的就是「一價到底」；而台灣的固定型房貸，則通常只有固定某一段時間，以各公民營行庫現行推出的固定型房貸專案來看，固定利率期間，通常僅有前半年或首年，頂多三至五年，待固定期結束後，利率還是會有波動的可能性。 三、 理財型房貸 所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。如果您是個精明的投資人，可將借貸而來的資金，投入其他報酬率更高的投資工具，不妨考慮申貸理財型房貸。 四、 理債型房貸 理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。 五、 壽險型房貸 壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。 六、 保證保險型房貸 至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。 七、 抵利型房貸 抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。 八、 回復型房貸 所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。 九、 遞減型房貸 遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。 十、 自辦政府優惠房貸 除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之Ｏ•八七五，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之Ｏ•七七五至Ｏ•九七五之間。另一個不同之處則為貸款額度。政府優惠房貸規定北市貸款上限為二五Ｏ萬，其他縣市則為二百萬；但自辦優惠房貸通常最高可以貸到買價的九成。由於政府優惠房貸，每人一生中僅有一次申貸機會，如已無申貸政府優待資格的購屋民眾，則可考慮銀行自辦優惠房貸方案。 十一、 聰明選房貸方案 這麼多種類的房貸專案，究竟您比較適用哪一種呢？通常希望能掌握透明而公開的房貸計價方式之消費者，以及短期資金雖少，但未來將有充裕資金的消費者，不妨選擇隨定儲指標利率浮動的「指數型房貸」。若您的投資觀念較積極，本身亦有從事投資行為，在資金運用上較有需求的話，理財型房貸應是不錯的選擇；而收入固定，對於資金運用較不頻繁、需求較低的購屋人，則可考慮選用「固定型」或「抵利型」房貸。若有保險需求的民眾，則可參考「壽險型」或「保證保險」型房貸；當然，若您希望有一可隨時動用、隨時還款的管道，「回復型房貸」也是不錯的選擇。 |
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