開發，是房仲最重要的工作；而且是不能間斷的，持續的．
我曾經在吃早餐時接到委託案件，也曾經在買宵夜時接到委託案件；我的同事更有過在百貨公司買鞋子時，接到委託案件．可以說無時無刻，都有會人有買屋賣屋的需求；看你會不會把握了！
開發，一定是先有案件做廣告，才會有買方！有沒有可能先有買方，再有案件？有！但是成交的機會不大．這種是有目標的開發，買方指定的開發；但是，買方既然會找到你，也會去找別家仲介，祇怕我們接案的速度，比不上人家已經有的庫存．所以，開發，累積庫存，更重要！
我會要求新人，去掃街時，把街上有在賣的物件，全都抄回來．一方面了解行情，另一方面累積追蹤線．碰到貼自售的屋主，二話不說，馬上打電話去拜訪！
我做仲介約兩個星期，就成交一間出租的案子！也是掃街抄回來的電話．我剛跟屋主聯絡完，那是一間鐵皮屋，想要出租．過沒多久，學長就接到電話，有客戶要租倉庫．我順手把資料給學長，學長聯絡那位買方後，當晚，他們就見面談，現場簽訂租賃契約．
我做仲介四十五天，就成交第一間出售的案子；那是在屏東二期的一棟華廈．我也是掃街，把電話抄回來的．屋主是老師，同意我去看房子，我跟他提出簽約委售；隔天，他就來公司簽約．不到一個月，就有買方出價，經過價格協商，終於順利成交！
所以，千萬別小看掃街這個動作！這就是開發的基本功．
當然，隨著經驗增加，你就會知道怎麼判斷哪些廣告是同業的，哪些是屋主自己貼的．你也會慢慢掌握到出手的時機！剛開始掛廣告的案件，我通常不會直接去踩線，理由很簡單，人家一定剛簽合約，即使沒簽，也在蜜月期，屋主對同業信心正強的時候，我們很難介入；若強行介入，萬一失敗，就在屋主的黑名單上留名了！所以，我會謹慎選擇介入的時機！通常，過兩個星期再打電話市調，聽聽同業講話的語氣，就知道要不要出手了！
通常，我們所稱的踩線，就是針對同業的物件去開發！不外乎是調謄本，問鄰居；想辦法找到屋主！
我曾經在某加盟品牌安排的開發課程中，聽到那位講師講如何找屋主；他說，掃街時兩兩一組，看到空屋，就一個人擋著，另一個人用鐵絲粘口香糖，把信箱裡的電話費帳單等粘出來，就能知道屋主的聯絡方式！我聽到這些，忍不住把筆記合上，當著講師的面走出教室；這是偷竊！他還說假裝是快遞公司，貼張紙條在門口說有貨送到，請回電取貨，屋主回電，就有屋主的電話；這跟詐騙有什麼差別？
他一開始的自我介紹，就說他是某直營品牌的經理，後來被加盟品牌挖角跳槽的！原來直營品牌都是教這些偷雞摸狗的勾當，現在你該曉得我有時候會很看不起直營品牌出來的人的原因了吧！他們的行為，祇會讓人更討厭仲介！
要取得屋主的聯絡方式，可以查104，可以上網，可以透過正當的查訪得到．第一次打電話給屋主時，不能用無顯示的號碼；表示遵重．一開口，就要先自我介紹，然後說抱歉，打擾您，我是透過什麼什麼方式，或是誰誰誰，得知您的電話號碼的．屋主接到陌生的電話，心裡一定滿是疑惑，要先讓屋主放心，安心．再接著講打電話的目的，介紹公司的優勢，向屋主了解房子銷售的狀況，徵詢屋主委託的意願！擔心談話內容會有遺漏，請你先做好表格，填好項目，有計劃的和屋主談話！
如果是我在開發，我並不會很急躁地要求屋主簽約委託．這個觀念，直營品牌的長官，大多不能接受；他們支付底薪，要的就是直接的回饋．所以直營品牌的仲介會緊迫盯人，讓人不堪其擾．合約，是雙方意思表示一致，而訂定的；前提是公平互惠，合理合法！
在簽訂委託約之前，我都會先分析該房地產在市場上的地位與價值，買方會在哪裡，用什麼樣的廣告策略，可以把買方找出來；另一方面，也跟屋主互動，屋主最熟悉自己的房地產了，他一定有特殊的想法，是我們忽略的！透過這樣的溝通互動，屋主就會跟我培養感情，建立互信；我們有共同的目標，就是要把房子高價售出！這時候，才是請屋主簽委託約的時候．
簽完委託約，要在三天內，把廣告設計的內容拿給屋主看，讓屋主有信心，也聽聽屋主的意見，讓屋主有參與感！這樣子，屋主才會再介紹人來委託嘛！有房地產的人，一定會有有房地產的朋友．
像我講的這樣，你一定會覺得開發很容易吧！辛苦的是如何跨出第一步，可是第一步走出去了，後面的路就隨我馳騁了．接下來，就開始體會房仲業務的快樂了！
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