房仲高手成交關鍵

◎身為銷售員沒有賣不掉的產品，只要賣不掉的不自信。說穿了所有的幣及，不過就是「信心」問題。經濟沒有不景氣，只有人爭氣不爭氣，無論房價大跌或大漲，永遠都是買賣房子的好時機。



◎有些人也許不一定會認同這種說法，不能認同的人，本身就不適合再作銷售，也註定了絕對是一位「窮」房仲業務。



◎買方不喜歡的理由大致可分為幾類：價格問題、風水問題、環境問題、屋況問題、學區問題等。



◎只要喜歡，價格跟本不成問題。



◎「風水問題」



房子在死巷



廁所在中間



長方形的房子



房間光線不良



一樓沒有前後院



沒有飯廳，只有客廳



沒陽台無法曬衣



◎「環境問題」



馬路邊太吵



接近鐵道太吵



五樓公寓爬太累



交通不便



地點偏僻



傳統市場太遠



巷道狹小出入不便



◎「屋況問題」



屋齡太舊



屋況太糟



漏水問題



浴室壁癌



頂樓易漏水又太熱



◎何謂主力案



主力案就是本月一定要賣掉的案子，主力案的條件要符合「三況」-價況、人況、屋況



價況-價格狀況合乎該區域房價行情，賣家先開出個天價也無妨。



人況-屋主可談價格的情況具有彈性。如屋主急售。



屋況-房子室內的屋況好壞也會反應在房價上。破舊的房子反而是投資客的最愛，因為此類屋況才有塑造價格的空間。



◎不管出價多少，買方的口頭出價其實只是"買方心裡的試探價"，房仲業務千萬別誤以為他是實際的買價。



◎業務常常要作很多額外的辛苦工作，明明已經是出到底價了，還要熬個兩天，等第三天斡旋金到期日才跟買方說：「恭喜你，屋主願意降價賣了！」然後再補上一句：「跟屋主談了很久，他才願意降價。」同時，可以這樣安撫買方，雙方價格雖然有差距，有時候屋主快速降價也是很正常的一件事。



◎只要買方表示喜歡，不管出價高或低，先收斡旋金再說，很多洽談的機會都是在收斡之後出現的。



◎就直接收斡，收要約也無妨，這種方法最常讓平時表現很普通的，沒什麼特別的業務員，達成較高的成交機率。



◎投資要買那個地段的房子，不用說答案一定是市中心，我對市中心的定義是：居住密集度、人口居住密度最高的區域，這些區域的房屋供需比較平衡。這些區域的特點是都以一個重要的市政單位為中心點，例如縣市政府等，距離走路十分中支內的區域，五百到八百公尺的範圍。



◎我不只強調台北市的市中心，因為全台各地都有所謂的「市中心」，簡單講就是食、衣、住、行、育、樂都非常方便的區域。



◎中古屋的投資要點



1.交通便利



2.公園、綠地、景觀-一個房子的客廳或是臥室窗戶一打開，可以看到公園綠地或是許多綠樹，比起看不到綠景的房子，同一區域每坪至少多出一到兩萬。



3.學區



4.生活機能



5.就業機會



6.商圈特色



7.人文素質



◎以投資客來說沒有所謂時間急迫性或在意屋況問題，重點是要套利、要賺價差，產品的投報率要好。



◎對買方來說，交易風險是在過戶前，因以支付款項但產權尚未轉移；對屋主來說，交易風險在過戶後，產權以移轉，尾款是否能全數收訖。



◎要談房子的「價值」，買方價格才有往上加的空間，如果談的是「價格」的高低，永遠都會陷入泥沼裡沒辦法達成共識。



◎房子如果具備價值，房屋的價格就能夠升的上來，房子如果沒有具備這種價值，價格只會越出越低，到最後無法成交。



◎「張媽媽你價錢可不可以再加一些？」既使買方出的價格已經高於開價，同要要調價（要求買方加價）



◎「屋主說你這價格真的有差距」但是此時的態度與語氣不可太強硬。



◎「不跟屋主議價，就是害屋主賣不掉房子！」



◎「不跟買方調價，就是害買方買不到房子！」