易祺專業清潔
為客戶打造最優質的環境
搬家快清辦公桌吧
辦公室細菌量比廁所高400倍!

首頁  •  licence 論壇 • 房價行情討論     • 

[購屋]搞清楚什麼是「公設比」

發言人:雙子座


購買預售屋、新成屋的糾紛中以「公設比」列為購屋時最常見的糾紛項目之一。所以購屋前,最好搞清楚公設比的觀念,以免吃虧上當。

公設高 購屋成本大增

一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊,「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值,精算公設比是一個好方法,以30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在25%,但如果你買到公設比30%的房子,公設佔去的坪數高達9坪,以房價每坪30萬來看,多出來的這5%公設比,就要花去45萬元!而這還只是一開始的購屋成本,購屋後每月公設的維護費用,又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代,許多產品強調附設游泳池、健身房,甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施,多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人,購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前,應先衡量自己的需求,也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位,如果管理不佳,或根本沒人管理,設施使用率低、耗損率高,那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

公設比灰色地帶糾紛多

長久以來民眾對公共設施總有一些迷失,誤以為「我家的公設比高是正常的,因為我們大樓有很大的中庭花園啊!」,其實中庭花園大多為法定空地而非公設;另外「我家的公設30﹪,但公設到底有哪些?」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋,卻在交屋時才發現,房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異,再仔細看看簽訂的契約書內容,赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。所謂公共設施面積,就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定,有全體區分所有權人共有(即大公,如管理室)和部分區分所有權人共有(即小公,如樓梯間)之分;但是分擔的比例到底多少才合理,目前還沒有法令強制規定,民眾購買的房屋,使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按「使用者負擔原則」。

常見的公設產權問題包括以下幾點:
• 一、將中庭花園誤以為公設面積

中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。

• 二、小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比

公共設施面積包含大公及小公之面積,有部分個案將小公面積登記在主建物面積中,若只看謄本無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤

此類型大樓之地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤,大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租,管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。

• 四、大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶

出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約佔7坪,機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。

預防花大錢買到虛坪

建議購屋時,一定要更冷靜,多比較各項優惠措施、方案,衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後,緊接著精算公設比。

某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。

一般公共設施合理負擔比

 樓 層 別         公設面積佔權狀總面積比

 五樓以下         0%--5%

 五至七樓         5%--12%

 八至十二樓         12%--20%

 十二樓以上         20%--28%

 有開放空間連棟式集合住宅  約30%

資料來源:591租屋網


文章出處 : 實踐家與夢想家




  • 贊助網站       

    中和市景平路菜市場店面出售
    離南勢角捷運站400公尺、人旺氣盛、客層無虞、商機無限
    明日黃金屋
    買屋、賣屋、租屋、出租、房東租屋刊登、並提供租屋、最專業的服務、最安全親切的交易。
    平價油漆粉刷
    專業油漆施工迅速,精緻平價首選,各式油漆粉刷專業負責價格合理

  • 發言人:黃玉萍

    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    發言人:realestate

    過去房子有零公設比,很多都是三十年左右,四層或五層公寓,無電梯的建物。即使有公設也很少,一般四十坪可能只有五、六坪。現在的社區大廈,新的容積率,可能登記公設比從七%~三十%不等。可來電砌磋。0930965068 real~



     共 2 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: